RU 
UA 
HU 
EN Cikkünkben az adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlanosnak átadott pénzösszegről lesz szó.
A foglaló és mostohatestvérei – ingatlan ügyvéd
Foglalóról a jogszabály által meghatározott értelemben az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződés megkötésétől beszélhetünk. Az ingatlanközvetítők gyakorlatában azonban tetten érhető a foglalóval több-kevesebb hasonlóságot mutató jogi jellegű képződmény, amellyel az ingatlanos még az adásvételi szerződést megelőzően igyekszik biztosítani magát arról, hogy a vevő a szerződést a jövőben ténylegesen meg fogja kötni. A konstrukció lényege kb. egy „egyoldalú foglalózás”, amely csak a vevőt köti (az eladó elállása esetén az összeg csak simán visszajár), és amelyet „ajánlati biztosíték”, vagy „bánatpénz” névvel is illetnek. A továbbiakban ajánlati biztosítéknak nevezzük, mivel a foglaló és a bánatpénz a jogi terminológiában más tartalommal használatos.
Mikor jön szóba az ajánlati biztosíték átadása? – ingatlan ügyvéd
Fenti konstrukció alkalmazására jobbára azelőtt kerül sor, mielőtt a vevő a jogi képviselőjével vagy az eladóval egyeztetni tudna az adásvétel részleteiről, tehát a vevő előre kidolgozott fizetési és felelősségi konstrukció hiányában aláír egy dokumentumot, és egyidejűleg az ingatlanosnál letétbe helyez egy szabad szemmel is jól látható összeget, ami jellemzően a vételár 1-2%-a. (És most nagyvonalúan lendüljünk túl azon az egyébként nem elhanyagolható körülményen, hogy elvileg az ingatlanos sem okiratszerkesztésre, sem letétkezelésre nem jogosult, jelen cikkünk nem erről szól.)
Ingatlan adásvétel során az egyetlen 100%-ban biztos eljárás, ha pénz átadására kizárólag ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés aláírásakor kerül sor. Ebben az esetben az ügyvéd szakmai hozzáértésén felül az ügyvéd felelősségbiztosítása biztosítja, hogy az átadott pénz megfelelő feltételekkel kerüljön átadásra. A magunk részéről alapjában véve minden más megoldást ellenzünk.
A soha vissza nem térő alkalom kihasználása – ingatlan ügyvéd
Ugyanakkor természetesen tisztában vagyunk vele, hogy az ingatlanpiacon – főleg alkalmi vétel esetén – nincs mindig idő és lehetőség a jogi képviselő közreműködését megvárni. Sőt, azzal is tisztában vagyunk, hogy az ingatlanos annál sikeresebb, minél jobban sikerül az adott adásvételi lehetőséget különösen kedvezőnek beállítani, ami konkurens vásárlók érdeklődésére is méltán tart számot. Azonban a vevőnek világosan kell látnia, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés nélkül kifizetett ajánlati biztosíték mindig bizonyos fokú kockázatban van. Tény, hogy a kockázat gyakran nem az átadott összeg elvesztésében testesül meg, hanem abban, hogy a vevő kénytelen kedvezőtlenebb feltételekkel is megkötni a szerződést, csak hogy a szerződés mindenképpen létrejöjjön és így a már átadott összeget ne veszítse el.
Egy biztos, az ingatlanos – hacsak nem kifejezetten az eladó áll el a szerződéstől – a már kifizetett összeget nem fogja saját jószántából visszafizetni, bármilyen néven vette is át. És bár jogi szempontból lehet, hogy az összeg a vevőnek visszajárna, a pénz visszaszerzésével járó aránytalan költségek miatt lehet, hogy sosem fog megtérülni.
Ha nincs más lehetőség, mint ajánlati biztosítékot adni – ingatlan ügyvéd
Ha nincs más lehetőség, és mindenképpen át kell adni valamelyes összeget az ingatlanosnak valamilyen dokumentum aláírásakor, akkor a vevő a következőkre törekedjen:
- próbáljon először egyeztetni a vevővel legalább a fizetési konstrukció és határidő tekintetében
- ha hitelből vásárol, legyen benne ez a tény az ajánlati nyilatkozatban legalább 3 hónapos fizetési véghatáridővel
- az összeget lehetőleg előlegként adja, ne foglalóként
- legyen élelmes, és lehetőleg minél kisebb összeget adjon át, akkorát, amelynek kicsi, de nem elhanyagolható eséllyel való elvesztését még vállalható kockázatnak tekinti.
Véleményünk szerint 1-2 százezer forint már kellőképpen kifejezi azt, hogy a vevő nem kalandorkodni kíván, hanem komoly vételi szándék vezérli.
